博財經港股追蹤
文│森美

 

全國疫情近日呈現穩定態勢,推動經濟成首要目標,其中消費是我國經濟增長的主要引擎,各省市陸續發消費券,將持續利好消費氣氛,物管股中的商管股將率先感受到經濟回暖。港股中,商管股還看兩隻標的:國企代表的華潤萬象(01209.HK)和民企代表的寶龍商業(09909.HK),市場預期上半年積壓的消費將延至下半年釋放。市場此前因憂慮疫情,商管股上半年遭遇估值錯殺,這板塊有望下半年上演極地反擊戰。

兩大房企巨頭年初分別就分拆物管公司提交赴港上市申請書。萬科(02202.HK)旗下從事物業服務﹑家政服務及房地產紀經等的萬物雲,龍湖地產(00960.HK)分拆旗下的物管及商業運營公司龍湖智創,後者年內上市為大概率事件,能夠抓住市場的眼球之餘,又助提振整個板塊的士氣和估值。

國務院最新實施33項措施穩經濟,例如退稅、促消費和有效投資等,要看哪些地區能在消費復蘇行情中領跑,就要看該區的消費底氣。據媒體年初整理的數據,2021年共有16城居民人均可支配收入超過6萬元,收入最高10個城市中,除北京外,其餘9個城市均來自南方,6個來自長三角,2個來自珠三角,還有廈門1市來自海西。

長三角為消費主力 寶龍新簽占比達73%

長三角作為全國經濟發展最活躍地區,可支配收入遠高於其他地區,將帶擎該區經濟率先反彈,商管股寶龍商業近年善用其民企的佈局彈性,採取“1+1+N”的投資戰略,主攻長三角以至粵港澳大灣區。據寶龍商業2021年的全年業績報告,新簽項目長三角占比達73%,大灣區的珠海高新寶龍廣場成為新地標。

彈性的地區佈局以外,靈活的商業營運也是其優勢,寶龍深耕於商業項目逾20年,恁藉商業運營經驗與海量合作品牌商家,打造一站式消費地標,2021年出租率提升至95.3%,2020年為89.9%,其中溫嶺、舟山、義烏青口的寶龍廣場以及上海七寶寶龍城實現了100%出租率,近年更推動通過數字化提升整體運營效能。建立自身品牌的同時,寶龍將品牌的影響力擴大至第三方版圖,目前已建立委託經營管理、諮詢顧問、整租服務三種輕資產輸出模式,適配多種經營場景和需要。據2021年財報,第三方收入同比上升121%至2.1億元,新簽項目10個,貢獻合約面積約50萬平米。

我國上半年頑抗疫情,消費行情出現半年的真空期,預料各購物中心將密鑼緊鼓在下半年衝刺,據公司預告,2022年開業項目將會不少於11個項目,逾八成集中於第四季開業。寶龍管理層強調3年目標不變,即全國首5家商場運營商,長三角規模排名行業前三,商業開業建築面積達1500萬平方米,商業出租率不低於95%。

寶龍商業市盈率最便宜 大摩列為超賣優質股

綜觀上半年,全球通脹上行和經濟下行憂慮,導致環球股市波動加劇,港股估值上的殺戮,遠大于業績所呈現的狀況,以商管股2021年的盈利增長勢頭仍然強勁,國企代表的華潤萬象全年盈利多賺1.1倍,寶龍商業盈利同比有44%增長,若未扣除股權激勵費用同比更增長52.5%,毛利率擴張2.5個百分點至33.4%,寶龍商業更逆市增加派息比率,由2020年的49%增加至55%。據彭博數據,股息厘為7.7厘,為商管股中最高,未來12個月的預測市盈率為5.4倍,為商管股中最便宜。

瑞銀發表報告指,由於管理層指引的2020年至2022年盈利年均複合增長率已在股價上反映,預計未來行業股份的股價推動力會是明年至2024年的盈利增長及能見度,此取決於企業贏得第三方合約及商業物業管理的能力。該行看好商業物業管理的華潤萬象生活及寶龍商業,為行業首選。

摩根士丹利早前發表中資股策略報告,將寶龍商業列為股價超賣的優質股。業績報告發表後,大行均給予寶龍商業正面的評價,富瑞相信,寶龍商業依據現有項目和第三方的積極投標,2024年商業總建築面積將超過1400萬平方米,這為21%的收入複合年增長率提供支持,毛利率將擴張至36到37%。

中金指出,公司深耕長三角地區,受疫情衝擊,首季零售額同店同比基本持平,認為這或將影響商場租戶管理及收入。但考慮公司大力推廣科技化工具,以及公司人員經歷快速擴展期後進入相對穩定階段,中金認為公司運營效率有望持續提升,對2022年盈利構成一定支撐。
寶龍掌舵人許華芳於5月12月斥港幣546萬元,以均價港幣5.46元在市場增持股票,並指或考慮日後於適當時候進一步增持公司的股權。現價較增持水平高出逾8%。隨著我國經濟活動重回正軌,資金將重拾價值的尋寶之旅,寶龍商業這個商管標的下半年不容忽視。