博财经港股追踪
文│森美达
全国疫情近日呈现稳定态势，推动经济成首要目标，其中消费是我国经济增长的主要引擎，各省市陆续发消费券，将持续利好消费气氛，物管股中的商管股将率先感受到经济回暖。港股中，商管股还看两只标的：国企代表的华润万象(01209.HK)和民企代表的宝龙商业(09909.HK)，市场预期上半年积压的消费将延至下半年释放。市场此前因忧虑疫情，商管股上半年遭遇估值错杀，这板块有望下半年上演极地反击战。
两大房企巨头年初分别就分拆物管公司提交赴港上市申请书。万科(02202.HK)旗下从事物业服务﹑家政服务及房地产纪经等的万物云，龙湖地产(00960.HK)分拆旗下的物管及商业运营公司龙湖智创，后者年内上市为大概率事件，能够抓住市场的眼球之余，又助提振整个板块的士气和估值。
国务院最新实施33项措施稳经济，例如退税、促消费和有效投资等，要看哪些地区能在消费复苏行情中领跑，就要看该区的消费底气。据媒体年初整理的数据，2021年共有16城居民人均可支配收入超过6万元，收入最高10个城市中，除北京外，其余9个城市均来自南方，6个来自长三角，2个来自珠三角，还有厦门1市来自海西。
长三角为消费主力 宝龙新签占比达73%
长三角作为全国经济发展最活跃地区，可支配收入远高于其他地区，将带擎该区经济率先反弹，商管股宝龙商业近年善用其民企的布局弹性，采取“1+1+N”的投资战略，主攻长三角以至粤港澳大湾区。据宝龙商业2021年的全年业绩报告，新签项目长三角占比达73%，大湾区的珠海高新宝龙广场成为新地标。
弹性的地区布局以外，灵活的商业营运也是其优势，宝龙深耕于商业项目逾20年，恁藉商业运营经验与海量合作品牌商家，打造一站式消费地标，2021年出租率提升至95.3%，2020年为89.9%，其中温岭、舟山、义乌青口的宝龙广场以及上海七宝宝龙城实现了100%出租率，近年更推动通过数字化提升整体运营效能。建立自身品牌的同时，宝龙将品牌的影响力扩大至第三方版图，目前已建立委托经营管理、咨询顾问、整租服务三种轻资产输出模式，适配多种经营场景和需要。据2021年财报，第三方收入同比上升121%至2.1亿元，新签项目10个，贡献合约面积约50万平米。
我国上半年顽抗疫情，消费行情出现半年的真空期，预料各购物中心将密锣紧鼓在下半年冲刺，据公司预告，2022年开业项目将会不少于11个项目，逾八成集中于第四季开业。宝龙管理层强调3年目标不变，即全国首5家商场运营商，长三角规模排名行业前三，商业开业建筑面积达1500万平方米，商业出租率不低于95%。
宝龙商业市盈率最便宜 大摩列为超卖优质股
综观上半年，全球通胀上行和经济下行忧虑，导致环球股市波动加剧，港股估值上的杀戮，远大于业绩所呈现的状况，以商管股2021年的盈利增长势头仍然强劲，国企代表的华润万象全年盈利多赚1.1倍，宝龙商业盈利同比有44%增长，若未扣除股权激励费用同比更增长52.5%，毛利率扩张2.5个百分点至33.4%，宝龙商业更逆市增加派息比率，由2020年的49%增加至55%。据彭博数据，股息厘为7.7厘，为商管股中最高，未来12个月的预测市盈率为5.4倍，为商管股中最便宜。
瑞银发表报告指，由于管理层指引的2020年至2022年盈利年均复合增长率已在股价上反映，预计未来行业股份的股价推动力会是明年至2024年的盈利增长及能见度，此取决于企业赢得第三方合约及商业物业管理的能力。该行看好商业物业管理的华润万象生活及宝龙商业，为行业首选。
摩根士丹利早前发表中资股策略报告，将宝龙商业列为股价超卖的优质股。业绩报告发表后，大行均给予宝龙商业正面的评价，富瑞相信，宝龙商业依据现有项目和第三方的积极投标，2024年商业总建筑面积将超过1400万平方米，这为21%的收入复合年增长率提供支持，毛利率将扩张至36到37%。
中金指出，公司深耕长三角地区，受疫情冲击，首季零售额同店同比基本持平，认为这或将影响商场租户管理及收入。但考虑公司大力推广科技化工具，以及公司人员经历快速扩展期后进入相对稳定阶段，中金认为公司运营效率有望持续提升，对2022年盈利构成一定支撑。
宝龙掌舵人许华芳于5月12月斥港币546万元，以均价港币5.46元在市场增持股票，并指或考虑日后于适当时候进一步增持公司的股权。现价较增持水平高出逾8%。随着我国经济活动重回正轨，资金将重拾价值的寻宝之旅，宝龙商业这个商管标的下半年不容忽视。
